Quais são os riscos de Adquirir um imóvel de um Empresário?

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Quais são os riscos de Adquirir um imóvel de um Empresário?

Comprar um imóvel é uma transação bastante complexa e exige muitos cuidados e providências, por isso, uma assessoria imobiliária especializada e supervisionada por um advogado da área é de extrema importância na hora do fechamento do negócio. Os cuidados devem ser redobrados quando o vendedor do imóvel é empresário, ou seja, sócio de empresa, haja vista as complicações que podem ocorrer e é justamente sobre isso que trataremos no artigo: Quais são os riscos de Adquirir um imóvel de um Empresário?

Pessoa Jurídica

Nas sociedades limitadas e nas sociedades anônimas os sócios normalmente não respondem pelas dívidas da sociedade. Nesse sentido, estando o capital totalmente integralizado, dispõe o Código Civil:

Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.

Dessa forma, em regra, caso a sociedade seja devedora, a dívida não deve atingir o sócio, uma vez que a personalidade jurídica da pessoa jurídica não se confunde com a pessoa física dos sócios, a teor do artigo 985, do Código Civil Pátrio. Vislumbra-se, nesse caso, uma separação dos patrimônios da sociedade e dos sócios.

Desconsideração da Personalidade Jurídica

Ocorre que o Decreto Lei 3.708, 1919, que trata das Sociedades por Cotas de Responsabilidade Limitada, trouxe uma exceção à regra, a qual foi acolhida pelo Código Civil. Essa exceção ocorre quando se vislumbra um excesso de mandato por parte dos sócios.

O excesso de mandato é representado pela prática de atos que vão além dos limites impostos pelo contrato social da empresa. O sócio extrapola o que está delimitado como objetivo no contrato social em razão de, exemplificando, fraudes e atos do gênero.

Assim sendo, nesses casos de excesso de mandato, o Código Civil positivou a Teoria da Desconsideração da Personalidade Jurídica, na qual, uma vez vislumbrado o abuso da personalidade jurídica, os bens particulares dos sócios poderão responder pelos prejuízos causados a terceiros. Nesse sentido dispõe o artigo 50:

Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.

Assim sendo, além do abuso da personalidade jurídica, o sócio responde pessoalmente se ficar demonstrada a confusão patrimonial dos seus bens com os bens da pessoa jurídica, fazendo com que o sócio responda com seus bens particulares pelas dívidas da sociedade. Importante salientar que isso não ocorre com os sócios minoritários, sem poderes de gerência na sociedade.

Falência

Outro fato que demonstra que a aquisição de imóveis de empresário exige muitos cuidados é a falência. Ainda que no momento do fechamento do negócio nada seja apontado nas certidões, o adquirente corre o risco de o venda ser desconsiderada judicialmente em razão da falência da empresa. Isso porque existe um lapso temporal denominado “período suspeito” ou “termo legal da falência”, o qual é contado retroativamente da data da decretação da falência. Essa data é determinada pelo primeiro protesto em face da empresa, retroagindo a até 90 (noventa) dias a partir desta data.

Portanto, desde o período suspeito, todas as transações relacionadas aos bens particulares dos sócios poderão ser desconsideradas pela justiça. Em resumo, trata-se de um risco muito grande para quem adquire um imóvel, sendo que, em razão disso, muitas precauções devem ser adotadas.

Conclusões

No artigo “Quais são os riscos de Adquirir um imóvel de um Empresário?” foi explicado que, na hipótese de o vendedor de um imóvel ser empresário, é muito importante averiguar também as condições e a saúde financeira da empresa e se, por ventura, não está em trâmite na justiça um Pedido de Desconsideração da Personalidade Jurídica do sócio vendedor ou até mesmo a falência da empresa, pois os bens particulares deste poderá responder pelas dívidas da sociedade, o que pode trazer consequências desagradáveis ao comprador. Na falência, por exemplo, a venda poderá ser desconsiderada e o patrimônio do falido integrará a massa falida.

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